Conselia : Conseil en urbanisme réglementaire, site d'information sur la réglementation de l'occupation des sols répond à vos questions concernant : permis de construire permis d'aménager permis de démolir permis groupé déclaration préalable transfert de permis constructibilité division parcellaire changement d'affectation changement de destination recours gracieux recours contentieux services instructeurs foncier bâti droit de préemption urbain servitudes assainissement permission de voirie immobilier SDRIF SRADT SCOT SDAU PLU POS SHOB SHON
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Q : Je suis français de Mayotte. Mon Île est en plein mutatution au niveau d'urbanisme. Elle est partie des cartes communales qui faisaient office de POS pour évoluer progressivement vers un vrai POS. Trois sur les 17 communes ont pu valider leur POS. Maintenant le PLU est impulsé pratiquement pour toutes les communes. Ma question est la suivante: Comment dans un territoire qui aspire à devenir Département français, on peut imposer à ses autoctones des outils juridiques non maîtrisés qui débouchent souvent à des abus d'interprétation desdits outils? Quels sont les recours?
R : Il ne peut plus aujourd’hui être instauré de POS sur une commune. D’une carte communale, on ne peut plus passer qu’à un PLU et la révision d’un POS entraîne également le passage en PLU. A terme, les POS disparaîtront, car la Loi les a enterrés et il n’y a là aucun moyen de recours, hors celui de déferrer le PLU approuvé au Tribunal Administratif, ce qui ne pourra avoir d’autre effet que d’en retarder l’application.
Pour autant, les PLU ne diffèrent pas tant des POS qu’ils puissent susciter une réelle inquiétude. En effet, les règlements de zone restent et, si la volonté exprimée des administrés est de voir le règlement du POS repris in extenso dans le PLU, rien ne s’y oppose légalement.
C’est donc dans la concertation autour de l’élaboration du PLU que peuvent être intégrés les préoccupations qui vous animent.
Pour cela, le moyen le plus sûr est d’être constitué en association de protection de l’environnement agréée et de faire valoir le droit d’être personne consultée dans le cadre de l’élaboration du document. A défaut, vous pourrez vous exprimer à titre individuel au moment de l’enquête publique.
L’outil en question n’est pas moins maîtrisé que le précédent et les marges d’interprétation restent de la compétence des services instructeurs des permis ; en cela rien de changé…
L’inquiétude, pour ce qui nous concerne, est dans les textes de Loi qui ont conduit au PLU (SRU et UH), qui visent prioritairement à densifier les constructions pour limiter la consommation d’espaces naturels. Cet objectif, louable en première intention, est contraire à la volonté exprimée de la majorité des citoyens d’accéder à la propriété d’une résidence individuelle avec terrain en jouissance exclusive.
Ainsi, comme vous pourrez le constater en vous documentant sur cette question, les outils ne sont potentiellement dangereux qu’entre les mains de ceux qui les utilisent. Vos élus sont seuls responsables de ce que deviendra l’urbanisme de votre commune et il convient de les informer de ce que vous en pensez dans les formes prévues par les textes.
C’est à cette condition unique que vous obtiendrez un PLU conforme à vos attentes, ou le biais d’un recours efficace contre une décision qui ferait fi de la volonté des citoyens, exprimée dans les délais et formes requis.
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Q : nous avons obtenu un permis de construire mentionnant que les chassis devaient êtres fixes et opaques. A aucun moment il ne nous a étéprécisé que nous devions des "verres" opaques. Nous avons donc installé des vitres claires avec des films opaques: ceux-ci ont été collés par le serrurier et les joints ont été faits par dessus.le marché signé avec le serrurier l'atteste. Les voisins nous ont dénoncé à la mairie qui nous oblige à déposer les vitres et mettres des verres opaques.Ont-ils raison? Par aileurs nous avions le permis d'ouvrir une fenêtre claire pour une salle de bains. Nous avons fait ce cette salle de bain un dressing : la mairie est venue pendant le chantier et a jugé que la vitre devait être aussi fixe et opaque acr nous pourrions plus facilement transformé cette pièce en bureau ou pièce de vie? Là encore que peut-on faire? doit-on installé une baignoire dans le dressing pour qu'ils nous croient? Merci de vos réponses.
R : En deçà de la distance imposée pour le retrait de la construction par rapport aux limites séparatives (article 7 du règlement du POS/PLU), l’interdiction de servitude de vue s’applique. Cela signifie que vous ne devez pas être en mesure de voir chez le voisin et ce, de manière permanente et définitive. Le film opaque que vous avez fait sceller peut être, par nature, ôté. Il ne satisfait donc pas aux prescription énoncées ci-dessus.
Par ailleurs, c’est la destination de la pièce qui génère l’autorisation donnée d’ouvrir sur le voisin. Lorsque vous créez une salle de bain, c’est vous que l’on peut voir et qui auriez à en souffrir. Lorsque vous créez un dressing, c’est vous qui pouvez voir et, le cas échéant, de manière permanente en changeant la destination de ce dressing, ce qui ne nécessiterait aucune autorisation préalable de la commune. Cette inversion de point de vue justifie la décision.
Les solutions qui s’offrent à vous ne sont pas nombreuses car la jurisprudence en la matière est plutôt favorable au voisin lésé par la servitude de vue.
Pour autant, et sous réserve que vous le puissiez, le rehaussement de l’allège de la fenêtre pourrait en autoriser l’ouverture (à tout le moins en oscillant)…
